《年国家城市发展政策声明》房地产开发商指南

近期，新西兰对城市环境规划进行了重大改革，预计会房地产领域带来利好。《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）于7月23日发表，并于年8月20日生效，这是一次对之前有关城市地区发展政府文件规划的革新。

由环境部（MinistryfortheEnvironment）和住房与城市发展部（MinistryofHousingandUrbanDevelopment）共同制定的这份新政包含了市议会在其资源管理决策中必须实现的目标和政策。

NPS-UD旨在提高住房和企业的发展能力-使新西兰的社区走上良好规划的道路，并确保为民众创造良好的城市运转环境。由于已约有86％的新西兰人生活在城市地区，因此对现有规划规则的改革需求空前强烈。

对于开发商，业主和其它利益相关者而言，此声明的发布和实施揭示了土地开发能力和速度将迎来重大变化。了解NPS-UD背后的用意最大程度地发挥土地发展潜力且改善城市生活环境。

《年国家城市发展政策声明》的主要政策明细

简单来说，NPS-UD旨在“通过更灵活的市政来提高新西兰城市土地市场的竞争力”。其影响范围之广泛，适用于所在地区以及地区内当局的城市环境规划。

指向性的政策确保其目标与高增长及普通地区的需求相匹配，土地局采取了阶梯式分层.第1阶梯囊括一些较大城市例如：奥克兰，汉密尔顿，陶朗加，惠灵顿和基督城等。这些地区也已为即将到来变化做好了准备。

NPS-UD中的大多数规定旨在以打压土地成本，控制房价和改善交通的方式来发展城市地区，总体来说，有三个关键点。

（1）高密化（政策3、4和5）Intensification

（2）车位限制（政策11）Carparking

（3）应对式计划（政策8）ResponsivePlanningPolicy

其他政策更广泛地涉及了政策包中的“谁”和“如何实施”（WhoHow）。

高密化（政策3、4和5）Intensification

高密化政策会把短期，中期和长期开发限制降至最低以应对房地产市场的高需求。这要求土地局当局最大限度提供经可开发土地(ZonedLand)，以及配套的基础设施。

预计在城市地区将有更高且更密的建筑物进入市场，尤其是对于市场高需地区（棕地开发，旧城改造）。

例如对于第一阶梯城市环境要求：

“下列区域可步行范围内的建筑物高度至少要为6层：

l现有和计划中的快速公交站点

l市中心区边缘地区

l镇中心区边缘地区”

高密化政策对于土地价格与住宅价格的脱钩至关重要。这项政策的成功代表将是一个拥有更高，更密建筑物的市中心，使更多的企业和公寓居民生活更为高效。

车位限制（政策11）Carparking

土地局将取消最少停车数量限制；转而让开发商决定合适的停车场数（需要情况下）。在土地价格创历史新高的情况下，该政策的目的是使私有市场能够最大化的利用土地价值。

ASAPFinance已经为多个类似的项目配资开发。由于这些项目的地理位置优良并且交通便利，资源许可中对车位数量要求很低甚至没有。

应对式计划（政策8）ResponsivePlanningPolicy

应对式发展策略旨在通过绿地开发来增加土地使用的灵活性并改善土地供应。该政策针对的是尚未划定但预测中的高增长的地区，即所谓的黄区（FutureUrban）。

私有土地变更计划（PrivatePlanChange）将更容易获得市议会批准，不过这仅限高增长且有潜力的FutureUrban地区。

战略计划

除了上述直接举措外，合规性和报告制度还将间接影响NPS-UD的成果。政府设定了住房和企业评估（HBA）以及未来发展策略（FDS）部门，以便支持更广泛的政策。如前所述，这些政策涉及“谁”和“如何实施”。

HBA的目的是提供有关住房和商业用地的供求信息，且量化其有足够的开发能力的地区及土地。HBA将其量化数据提供给FDS，使其在宏观层面上规划增长策略。

证据和参与

最终的主要政策规定议会必须提供强有力的证据以及证实其发展决策。值得注意的是，这些决策都需要与当地iwi（PerTeTiritiOWaitangi）以及开发商和基础设施提供方协商。这将确保社区在发展的同时也能满足居民对于居住地不断变化的需求。

为什么现在要更改它，它与NPS-UDC有何不同？

鸟瞰奥克兰市中心，高密度的城市人口。

虽然NPS-UDC是此新政策声明的前身，但年制定的目标和政策并未达到预期的效果。过度受限的发展前景及市场使人们很难在自己想要的地方建造理想中的房屋。

因此，某一些地区变得比其他地区更令人追捧，从而推高土地价值。也使它们限于拥有一定财富的人使用。而这些土地通常位于舒适便利性高的地方。

这样的发展令财富水平较低的人群更难便利的获得交通，就业和社会服务的机会。这个失望的结果显示NPS-UDC在细节上仍然有所欠缺。

NPS-UD中的主要更改

这项新政策比其之前更具指导性，为市议会提供了明确的指导和监督以确保所有地区都在为实现更好的城市而努力。换句话说，也确保在建造城市时考虑到所有人的需求。

政策的主要变更包括：

规划决策使其满足促进良好城市环境发展的要求（如NPS-UD政策1所定义），这是NPS-UD所有政策的核心；

具体提及舒适价值，气候变化，住房负担能力和《怀唐伊条约》（teTiriti.Waitangi）；

要求地方当局在需求最大的地区加大高密化力度：城市中心，城镇中心和快速公交，火车站附近；

从地区计划中删除最低停车数量限制；

要求地方当局对预期外的计划变更请求做出响应，以应对预期的结果。

每个议会将被要求制定一个“未来发展战略”（FDS），其中需要明确概述如何实现满足城市环境发展的步骤。FDS将在年之前定稿。

对城市房地产开发商的启示

随着COVID-19的肆虐，新西兰经济一直处于不断变化的状态。尽管房地产开发商没有像新西兰其他行业那样受到严重的影响，但这种变化对任何房地产相关人员造成了一定程度上的不确定性。现在，NPS-UD已生效，第一阶梯城市当局（包括奥克兰）有两年的时间来实施所制定的高密化政策。他们将有18个月的时间从所有计划或开发项目中除去车位限制规定。预计《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）将立即影响《资源管理法》的批复。

新西兰的房地产开发商现在可以与当地政府合作，以达到一定程度的高密化。同样，议会将更有可能批准其需求的城市发展计划，并且如果计划未得到充分衡量，则议会将更有可能帮助开发商纠正其问题。

现在议会需要考虑绿地（黄区及ZonedLand）及棕地（旧城改造）的发展，凡是有助于实现高密化和改善住房条件的开发都会在一定程度上的获得更灵活的批复，从而降低了开发成本并实现了更大的建筑和更多的绿化空间。

现在，由私营部门决定如何才能帮助塑造新西兰城市的未来。幸运的是，开发商应该能够将重点从满足资源管理法的各种条件转移到规划并建设更适合新西兰需求的项目上。摆脱这个枷锁后，开发项目的效益应该可以得到提升，获取开发融资也会变得更容易。

有关NPS-UD或未来发展策略的更多信息，请访问以下链接：

GuidanceonImplementingtheNPS-UD

BreakdownoftheNationalPolicyStatementonUrbanDevelopment

IntroductoryGuidetotheNPS-USfromtheMinistryfortheEnvironment

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