出品：一起学私募（ID:yiqixuesimu）综合
编辑：小私君（）转载请务必注明出处
参考：每日经济新闻、智谷趋势、光远经济
从7月起，“租售同权”成了房地产最热门的词汇，不少人想着是不是可以投资下租房市场。我们听到太多有关“租售同权”的看法，更看到有人表示会通过立法建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。可你是否想过，想靠收房租回本，北上广垫底，某二线城市更是夸张！
现在大家的目光已经逐渐从房价多少，转移到了租金多少。“租售同权”对于还没买房的人来说，算是个大利好。而那些有两套房、三套房的人，最关心的可能是：未来租金会不会涨。
租房回报率的那些事
一起学私募整理了一些数据，旨在帮助各位了解目前全球热门城市的租金回报率到底怎么样？租金回报率最高的中国城市是哪里？
如果要计算实际租金回报率，应该是（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，在这里，我们是直接用1年租金/房屋价格，得出的数据会略高，特此先说明。
一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市，从数据来看，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。相比之下，中国一线城市北上广深的租金回报率就比较低了，仅1.5%左右。
接下来，我们细细探究这个租金回报率的背后的指示性与参考价值。（一起学私募先介绍16个国际城市的情况，接下来再介绍中国城市，对国际部分不感兴趣的读者可以直接往下滑屏）
国际城市租房回报率
1、达拉斯（美国）
达拉斯的租房回报率为7.35%。
达拉斯的平均房价在,美元，在房地产网站Zillow上，达拉斯的房产市场健康指数是9.7，被称为接近满分10分的“非常健康”房产市场，仅有0.1%的负面资产反馈。
这其中的部分原因是因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长，这也是房地产发展的长期利好因素。
2、大阪（日本）
相较于东京，大阪的公寓回报率是更高，为5.91%（上图绿线）。
3、东京（日本）
东京首都圈的租金回报率为5.76%，在国际大都市中，回报率很高。在东京，越小的房子租金回报率越大，但越小的房子也需要更多的维护，所以中和了其中的优势。
4、蒙特利尔（加拿大）
蒙特利尔的租金回报率约为5.09%，是三个加拿大城市里回报率最高的，市场潜力很大。目前多伦多、温哥华房价高企，而蒙特利尔却只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市，正吸引更多买家的目光。
5、柏林（德国）
德国的租金回报率约为3.72%。德国房市在欧洲属于强劲的。房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场，以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格，也使其拥有升值的空间。
6、洛杉矶（美国）
洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约，成为美国地产最热销的城市被追捧。
7、纽约（美国）
纽约的整体表现不错，租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%。
曼哈顿的房产整体表现良好，投资曼哈顿时，户型越小越有赚头，Studio（小单间）的租金回报率很容易达到6%以上。总体来看，目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调，租金不变的情况下，租金收益率会有些许上升。
8、惠灵顿（新西兰）
过去一年，惠灵顿房价上涨20%，成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。
9、墨尔本（澳大利亚）
墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市，但还是保持在比较好的水平。
墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市，长期人口净增是一大利好。
10、多伦多（加拿大）
据最新报告，多伦多楼市虽然有转向迹象，但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示，今年第二季度1居室租金为加元，同比上涨17%，单身公寓为加元，同比涨15%。
11、悉尼（澳大利亚）
悉尼的租金回报率为4.22%。虽然近年来下滑明显，但悉尼的楼市仍属于健康稳健的状态。
12、温哥华（加拿大）
去年15%“排外税”后，经历过半年房价回调的温哥华，今年初再次开启房价上涨模式，涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。
虽说如此，基准房价高达99.87万加元的温哥华，能做到接近4%的回报率，依然着实不易。
13、伦敦（英国）
伦敦的租金回报率能达到3-4%的水平，作为世界中心城市来说，着实不易。虽然目前伦敦的房价较高，但由于租金同样较高，因此能保证不错的租金回报率水平。
14、奥克兰（新西兰）
奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年，奥克兰的房价上升趋势强劲，上涨了42.9%。但另一方面，房租却只上升了20%，导致了回报率的下降。
15、旧金山（美国）
在洛杉矶、旧金山租金差不多的情况下，房价更高的旧金山租金回报率自然就逊色不少。
所以，在旧金山要买大房，而且要早买，但如果想以租养房则相对困难，特别是小户型（1床）。
16、新加坡
新加坡的租房回报率约为3.2%，相较于去年同期有所上升，得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市泡沫的压制，导致房价的持续下跌。感觉这个时候是为了打开大门，迎接富人们的进场。
中国主要城市的租金回报率
就在8月20日，智谷趋势发布了《中国租金回报率最全地图》。数据显示，中国城市的租金回报率普遍较低。
一般规律：城市越大租金回报率越低
在租金回报率排名前10的城市中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。不过，即便排名第一的衡阳（回报率为4.23%），相比上述国际都市也没有优势。四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，这与房价相对租金来说过高有关。
四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。排名分别为第94位、89位和95位。
新一线城市的回报率也排在了中后位置，15座新一线城市的内部排名如下：
报告指出，有一座二线城市很特别：厦门。
厦门的租金回报率在所有城市里垫底，比一线城市更低。这是由于厦门租金保持在低迷的状态（最近一年还在跌），但房价却一直昂首向上导致的。如果要靠收房租回本，参照1%的租金回报率这一静态数据，在厦门投资房产回本需要年！
一场楼市的PK悄然打响！租售同权背后常说“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”。在房地产市场中房企无疑是先知先觉的投资者，那么它们现在的处境如何？未来的动向又是怎样？掌握了这些对我们今后买房非常有帮助。
年秋开始的新一轮房地产调控，最受伤的无疑是房企。债券、股权、海外、银行委外等借钱方式均被一一套上“手铐”！一般来说房企的主要借钱方式如下：
1、国内贷款：年一季度末贷款余额1.41万亿元，贷款资金不能用于拿地；
2、股票融资：主要是IPO融资和再融资，年以后至今只有2家房企成功上市，再融资也被收紧，资金不能用于拿地。
3、利用外资：年利用外资亿元，年二季度开始，发改委收紧海外发债批文，外海借钱渠道受限；
4、债券融资：年11月开始也被严格限制，今年1到5月房企信用债同比下降75%。
看了上面的数据我相信你第一直觉是房企的好日子快到头了，如果还不够直观，我们再来看另一组数据，年，A股家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加亿元。
关于租售同权，经济学家马光远认为：就大的方向而言，他是支持发展租赁市场的，而且过去多年，他也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施，“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是，这只是理想，这属于共产主义的高级阶段。冰冷的现实是，要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。
从现实的政策看，由于过去多年我们对租赁市场的轻视，导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁，即使在年国务院发布支持租赁的政策后，出台的真正有影响力的政策少之又少。
要真正撬动租赁市场，改变大家只买不租的思维，一定不能把租赁市场想的过于简单，以为喊几个漂亮的口号大家就会热火朝天地去租房。在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。如果这些不改变，如果没有真正力度大的激励举措，撬动租赁市场真的很难。
在目前热点城市的房租其实并不低的情况下，政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品，中高收入阶层，通过市场途径租房，但应该让他们享受相应的公共福利；夹心层，政府应该提供租房券，帮助他们减轻租房的负担，低收入阶层，政府应该加大公租房和廉租房的供应。同时，一定要逐步改变在租赁上各种歧视性的规定。办法多的是，关键是，要脚踏实地，从解决痛点入手，而不是高喊口号。
一起学私募说了这么多，如果包租婆看到一定会嘲笑小私君：“你太傻太天真，你以为我真是靠房租赚钱？难道我不会卖房吗？！”
参考资料：每日经济新闻、智谷趋势、光远经济
赞赏
