本周开始，我会把中国金茂城市运营项目逐个做一番详细梳理，是我花了十几个日夜，查阅无数公开资料和当地楼市论坛与自媒体后整理出来的，我敢保证它绝对价值连城！如果觉得有用，欢迎打赏！

昨天我介绍了宁波方桥的城市运营项目，今天我们从宁波来到嘉善，共同了解一下上海之窗·枫南小镇（智慧科学城）。

为什么第二个项目讲上海之窗？因为这可能是和宁波生命科学城最像的一个项目了——它们不仅都属于一级项目，还都受益于长三角城市群的一体化融合，方桥受益于宁波向南发展，而上海之窗，顾名思义，受益于上海的产业和人口外溢，毕竟这个区域处于浙沪交界处，穿过一条街就是上海金山了。

先看基本资料。上海之窗总建筑面积万平方米，年9月中国金茂与嘉善经开区正式签署合作协议，金茂为之规划了智慧未来社区、TOD融合城区、中荷绿能园区、中荷制造园区、智慧农业园区这5个区。年11月29日，项目正式开工。可见目前还是处于发展的早期。

.9项目正式签约

在年报里我们可以看到，金茂在这个一级项目里的权益，和宁波生命科学城一样，都是80%。

而另外的20%，是嘉善政府。

这个区域为什么潜力无限？上面说了，因为这里是长三角一体化示范区，是浙江接轨上海的第一排，是承接上海产业及人口外溢的第一站。而目前最直接的一个利好，就是正在建设的沪嘉城际铁路。根据规划，这条城际轨道总共设8个站，而其中距离上海最近的一个站，就是位于上海之窗·枫南小镇内的枫南站，这也正是政府要大力发展这个区块的原因。

此外，这里的产业绝不是一片空白，目前园区已经引进喜力啤酒、乐雷光电、洋汉机械等20多家企业。还有荷兰锂能沃克斯旗下超级工厂——利天万世新能源也落地与此，总投资达到15亿美元。

但金茂到来之后给这块区域带来的最重磅引援并不是上面这些，而是一座名声响当当的学校，它就是可容纳名学生的惠灵顿公学，要知道这所学校此前在国内只有天津、上海、杭州开了三所。

惠灵顿公学效果图

一通操作之后，卖地开始了。年2月9日，受疫情影响而暂停的土拍终于重启，在这嘉善县年的首场土拍上，雅居乐经过34轮报价以楼面价元/平方米、总价4.9亿元，拿下了-14地块。

这个项目后来金茂也加入进来，与雅居乐、金科三方共同操盘。

这显然是一笔共赢的买卖：一方面，金茂在嘉兴刚刚打造了一座嘉禾金茂府，成为当地品质标杆，人们对于金茂的印象不只是那一座伫立浦东高逼格的金茂大厦，还是品质住宅的打造者，因此后期这个名叫光和城的项目宣传资料上也都出现金茂的名字，带动了销售去化和产品溢价；另一方面，这个项目的利润也非常不错，金茂可以分享更多的一二级联动收益。

光和城效果图

下面就看看这个光和城的销售情况，它在年9月首开，线上选房，均价1.8万元，精装交付（装修比较简单，比如不含中央空调），套房几秒钟就被抢完。

由于蓄客太火爆，光和城10月继续加推，均价比之前上调了-元，还必须强制购买一个十几万的车位。这还是抵挡不住购房热情，到了11月，光和城已经全部售罄了。

顺便说一下，嘉善的限购政策还是比较友好的，外地户口限购一套，且不限售，所以据我了解，从上海而来的购房者非常多，毕竟这里1字头的房价跟上海比是绝对的洼地，住在这里去上海走个亲戚、办个事情又很方便。

首拍之后，区域利好继续不断涌现。

年3月26日，金茂、阿里云、嘉善政府三方正式签约，共同打造未来社区样板，阿里云智能产品总经理何云飞和阿里云智能地产文旅事业部华东总经理刑岩波双双出席，而上海之窗也成为了全国首个携手阿里云的产城项目。

年11月7日，CMCInc.华人文化集团公司与上海市金山区国有企业城投集团、英国默林娱乐集团、KIRKBIINVESTA/S就上海乐高乐园度假区的开发与运营，签署正式合作协议。这笔签约意味着园乐高乐正式落地于金山枫泾（就与枫南小镇旁），它将于年动工，年初开元，总投资额达5.5亿美元，建成后将成为全球最大的乐高乐园。

在不断升温的热度之下，年1月13日，上海之窗又迎来了第二块宅地的竞拍。这一次，经过足足轮竞价，最终被浙江骏宏以楼面价元/平米+配建1.2万平米拿下（楼面价达到元后即熔断，开始竞拍配建面积），实际楼面价高达元/平米。

这个楼面价，相比一年前雅居乐拿地的元/平米，已经有了显著的涨幅，又一次彰显了金茂“板块开瓶器”的威名（这可不是我喊出来的，在各个地方的楼市论坛都能看到）。

几个月后，让我们一同期待骏宏这个楼盘的亮相吧。

另外放一个彩蛋：年1月15日，金茂物业与嘉善经济技术开发区管理委员会正式签署战略合作协议，由嘉善经济技术开发区各级领导的共同见证，双方将携手打造“城市运营”治理模式——这不就是物业股投资者最喜欢的、充满想象空间的城市物业吗？

金茂物业还在中国金茂体内，拆分上市是迟早的事

最后总结一下，上海之窗这个总体量达到万方的项目，目前出让的住宅建面只有雅居乐的7万方和骏宏的8万方，未来还有百万方级别的巨量土地将会有节奏地逐年推出。

伴随着周边利好的持续兑现（另外还有三所一线公立学校、医院正在谈判引入）以及人们对于区域认可度的不断提升，该区域土地价值继续走高的势头已经成功奠定。

在房地产平稳健康的大背景下，整个上海楼市会呈现慢牛走势，而上海之窗智慧科学城这个区域，则会成为大盘里的一只超级成长股。

全文完。

最近工作比较忙，后面几天做不到像本周末这样日更，但我肯定会每隔几天出一篇，把城市运营项目逐个梳理完，春节期间也不会断。我相信，只要是金子总会闪光，事实迟早会浮出水面，财富是调研的副产物，不用着急，我的文章如果能帮到一些人就更好了。

我的