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上海开盘监测第26周（-）
上海市第26周（-），6月下半月供应放闸，市核心区、郊区多盘集中推新，供应房源余套，足为上半月3倍。本周9个项目入市，共计供应房源套，成交套，去化率70%，整体市场延续冷热不一的趋势，市区顶级核心区豪宅、浦东热点规划核心板块、凭借地段、配套、学区及环境资源的稀缺性（浦东前滩板块的三湘印象、新天地的翠湖五集和位于宝山区、但毗邻新江湾的上港星江湾），当日至少实现9成以上去化。而另有地处近远郊的3盘（奉贤金汇的金茂悦、闵行马桥的玖玺、和浦东外高桥的东源名都），分别因交通不便、配套不足、缺乏营销推广等原因，整体去化3成左右，表现不佳。项目多以常规推广为主，无特别蓄客打法，4盘有开盘优惠，最高优惠4个点。
本周无项目取证，已取证项目中，仅剩2盘待开，预计7月，全市供求有所回落。
1、浦东新区三林板块-前滩三湘印象（备案名：三湘印象名邸）项目6月21日首开9栋（1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#，共计9栋）9-13F小高层
：三湘地产——上海湘盛置业发展有限公司
：90㎡2房48套，㎡4房52套，㎡3房复式40套，顶层复式2套，共计套
：备案价83,-,元/㎡，据开发商公布均价,元/㎡（精装10,元/㎡）
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：按备案价销售，无特别优惠
：本次为项目首开，共推套房源，有效认筹组客户，认筹比1:6.73，选房期间，总去化套，去化率%。此次项目开盘日光的原因是：①区位：项目地处前滩黄金位置“九宫格”，临近上海惠灵顿国际学校、华师大二附中，周边前滩休闲公园和黄浦江滨江大道市民体育公园两大公园环绕，距离黄浦江仅米，享一线江景资源，对比前滩前期已入市项目地段更为优质。②产品：项目主打绿色健康住宅，外立面打造T型风动幕墙，采用玻璃墙铝框架+四层双腔玻璃，内部装修选用环保生态漆，每户独立新风系统，另有屋面虹吸式主动排水、马桶同层排水、全屋智能化等人性化细节，整体品质感强。③稀缺性：前滩区域未来待售新盘仅5个，且后期再无规划可售住宅用地，项目升值空间可期。同时项目此批推出产品为前滩稀缺大户型，层高3.35米，得房率最高可达83%，尺度感较高。综上，项目整体升值潜力与品质感并存，吸引了全市高净值人群争相抢购，创下本年度最高认筹率%，开盘当天完美收官日光的佳绩。
：常规推广及蓄客
2、宝山区淞南高境板块-上港星江湾（备案名：瑞祥嘉苑）项目6月23日首开7栋（1#、2#、3#、5#、6#、8#、9#，共计7栋）8-12F小高层
：瑞祥地产——上港集团瑞祥房地产发展有限责任公司
：85-㎡的2-3房，共计套
：备案价64,-75,元/㎡，据开发商公布均价72,元/㎡（精装6,元/㎡）
：91%
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：按备案价销售，无特别优惠
：本次为项目首开，共推套房源，有效认筹组客户，认筹比1:1.37，选房期间，去化套，去化率91%。项目此次开盘去化较好，主要原因是：①配套：项目所处位置毗邻新江湾城板块，可享新江湾板块高能级的商业、绿化、产业等资源，距新江湾湿地公园约1km，5km范围内配套新江湾城生活广场、悠方购物广场等商业，同时项目自带约10万方商业街，整体生活配套较完善、环境较优质。②区位：项目距离黄浦江仅约m，享受到杨浦滨江沿线的城市资源和景观。距离地铁较近，未来5站直达五角场，快速抵达各大热门商圈。③产品：项目层高达到约3.15m，通风效果优质，通透感极强；部分户型还有°转角飘窗，观景、休憩皆可。
：常规推广及蓄客
3、普陀区光新板块-中海臻如府（备案名：臻悦园A07A-04地块）项目6月24日三期加推3栋（1#、6#、9#，共计3栋）21-25F高层
：中海地产——上海海升环盛房地产有限公司
：77㎡2房套，95㎡3房72套、㎡4房90套、㎡4房26套，共套
：备案价86,-,元/㎡，据开发商公布均价95,元/㎡（精装5,元/㎡）
：87%
：年12月加推，高层77㎡两房，共计套，均价95,元/㎡（简装元/㎡，额外装修套餐：31万元/套），开盘当天去化率74%。
：按备案价销售，无特别优惠
：本次为项目三期加推，共推套房源，有效认筹组客户，认筹比1:1.3，选房期间，总去化套，去化率87%。此次项目开盘去化较好的主要原因是：①总价：项目本次仅加推小面积77㎡两房产品，总价万左右，低总价吸引力较强；②区位：项目居中环内，内环线旁，隶属城市真如副中心，区位条件较佳，且此次推出的三期地块，较前两期位置更佳，两面临水，拥有极佳景观资源；②交通：项目距轨交11号线真如站仅米，交通便捷；③产品：此次加推产品主力户型为77㎡两房和95㎡三房产品，总价可控，吸引力较强；同时产品装修方面，与一期、二期不同的是，此次的三期一改之前的简装交付，升级为精装交付（金牌橱柜，方太水槽洗碗机，铂浪高水槽龙头，博世油烟机/灶台/蒸烤箱，唯宝台盆马桶，汉斯格雅龙头花洒，嘉格纳冰箱，百朗新风，威能地暖），产品性价比更高。
：常规推广及蓄客
4、黄浦区淮海中路板块-翠湖五集（备案名：黄浦区淮海中路街道街坊地块）项目6月24日摇号，6月24-26日选房首开2栋（2#、5#，共计2栋）26/29F高层
：瑞安地产——上海彩兴房地产开发有限公司
：-㎡3房，-㎡4房，复式-㎡，共计套
：备案价,-,元/㎡，据开发商公布均价,元/㎡(精装15,元/㎡)
：98%
：-04，翠湖天地四期加推套高层㎡3房、㎡4房，开盘当天售罄
：按备案价销售，无特别优惠
：本次为项目加推，共推套房源，有效认筹组客户，认筹比1:2.8，选房期间，去化套（剩余2#2层1套㎡（总价约4,万）和1套㎡底楼复式（总价约1.08亿，为保留房源）），去化率98%。项目开盘热销，主要原因是：①地段：地处内环内新天地繁华地段，稀缺价值高地；②产品：北面直面太平湖，景观价值高；美国建筑大师（罗伯特斯特恩）之作，打造“后现代主义新古典”建筑风格，从景观/室内/灯光/艺术等方面运用全新设计理念与科技，为新天地高端住宅新标杆；③价格：对比四期二手房挂牌均价15-17.5万元/㎡，此批新房性价比更高；④客户：上海顶豪圈层，吸引较多高资产人群及以公司名义购买（其中有35个公司参与认筹），综合原因开盘几乎售罄。
：常规推广及蓄客
5、崇明区崇明新城板块-十里江湾（备案名：泊岸芳庭）项目6月26日加推11栋（1#，2#，3#，4#，5#，6#，7#，8#，9#，10#，11#，共计11栋）3F联排
：融创中国招商蛇口美的置业——上海浦申置业有限公司
：㎡6套，㎡66套，共计72套
：暂未查询到一房一价表，备案价具体未知，据开发商公布均价35,元/㎡（毛坯）
：80%
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：开盘认购加按时签约共2个点优惠
：本次为项目二期产品，总计72套房源，有效认筹60组客户，认筹比1:0.83，选房期间，总去化58套，去化率80%。项目此次去化较好，原因是：①区位：项目所在崇明新城板块城桥镇核心地段，2km范围内可享百联崇明商业广场、曼哈顿、新城公园、科技馆、图书馆等商业、休闲配套，各项配套完善，区域热度在崇明当地较高；②产品：项目此次推出联排别墅，填补了崇明城桥正核5年来没有联排别墅的空白，产品稀缺；③品牌：项目为融创中国、招商蛇口和美的置业三大名企联合打造，品牌效应好，深受当地客户认可。综上所述，本次项目开盘去化较好。
：常规推广及蓄客
6、奉贤区金汇板块-南桥金茂悦（备案名：融侨金茂悦庭）项目6月27日首开7栋（1#、10#、8#高层3栋，45#、46#、47#、48#叠加4栋，共计7栋）5F叠加，17F高层
：融侨集团、中国金茂——上海榕域房地产开发有限公司
：高层77-99㎡2-3房套，-㎡叠加20套，共计套
：高层备案价31,-37,元/㎡，叠加备案价40,-51,元/㎡，据开发商公布高层均价35,元/㎡（精装2,元/㎡），叠加均价46,元/㎡（毛坯）
：全盘去化率20%（其中高层去化率21%，叠加去化率10%）
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：验资优惠0.5%，认筹优惠1%，开盘认购优惠1%，3天内签约优惠1.5%，最高优惠4%
：本次为项目首开，共推套房源，有效认筹约组客户，认筹比1:0.45，选房期间，总去化44套（其中高层42套，叠加2套），全盘去化率20%（其中高层去化率21%，叠加去化率10%）；项目此次开盘去化不佳，主要原因是：①交通：项目离地铁站较远，距离5号奉贤新城站约5.7km，公共交通出行不便，主要依靠自驾出行，对刚需客户产生一定抗性；②配套：项目周边生活配套不足，不能满足基本生活；③价格：本案高层均价35,元/㎡（精装2,元/㎡），与周边在售象屿滨江悦府项目高层均价33,元/㎡（精装2,元/㎡）相比单价较高，价格不具备优势；④竞争：近期本区域内目前多个项目（龙湖春江天越、龙湖春江天玺及象屿滨江悦府）加推及开盘，外区客户已经过一轮洗礼，导致本案客户被严重分流，且区域待售存量较多，本区域客户难以消化；综上所述，本案此次开盘去化不佳。
：常规推广及蓄客
7、闵行区马桥板块-玖玺（备案名：悦和雅苑）项目6月27日首开35栋（11-13#、15-25#洋房14栋；1-6#、13-18#叠墅12栋；1#、9-16#合院9栋；共计35栋）8F洋房，4F叠墅，3F合院
：碧桂园——上海旗胜房地产开发有限公司
：洋房95㎡套，叠加-㎡48套，合院-㎡16套，共计套
：洋房备案价39,-46,元/㎡，据开发商公布洋房均价43,元/㎡（精装2,元/㎡）；叠墅备案价47,-55,元/㎡，据开发商公布叠墅均价50,元/㎡（毛坯）；合院备案价51,-64,元/㎡，据开发商公布合院均价57,元/㎡（毛坯）
：全盘去化率47%（其中洋房去化45%，叠加去化42%，合院去化88%）
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：认筹优惠99折
：本次为项目首开，共推套房源，有效认筹组客户，认筹比1:0.52，选房期间，共计去化套（其中洋房去化套，叠加去化20套，合院去化14套），全盘去化率47%（其中洋房去化45%，叠加去化42%，合院去化88%）。项目此次开盘去较一般，但合院尚可，主要原因是：①交通：距离项目最近的地铁站为5号线颛桥站，直线距离约6km，目前主要依靠自驾，交通便捷程度一般。②周边配套：项目周边暂无大型商业，生活配套较弱。③营销推广：项目未启动中介、渠道导客，主要依托周边自然来访，无线上活动或广告推广，市场曝光度低，且样板房开放时间较短，蓄客时间不足。④区域：本案位于旗中国际墅区内，周边德威英国国际学校、斯代文森国际学校等名校林立，生态环境较好，整体居住环境较高端；同时本案合院总价千万以下，对于区域别墅型产品总价较低、具有性价比。综上，项目此次开盘去化一般，但合院产品去化尚可。
：常规推广及蓄客
8、浦东新区外高桥板块-东源名都（备案名：东源名都）项目6月28日加推1栋（27#、28#2单元，共计1栋）18F高层
：源恺集团——上海源东房地产开发有限公司
：高层㎡3房36套，㎡3房36套，共计72套
：备案价50,-62,元/㎡，据开发商公布均价56,元/㎡（毛坯）
：10%
：-11，加推套高层-㎡2-5房，均价32,元/㎡（毛坯），截止目前去化率89%
：按备案价销售，无特别优惠
：本次为项目加推，共推72套房源，选房期间，去化7套，去化率10%，项目此次开盘去化差，主要原因是：①产品：项目于5年首开，整体开发至今已达15年，产品及社区规划过于陈旧，同时此次加推楼栋位于西区，西区以动迁房为主，小区品质感较差。②户型：项目产品户型设计较老旧，㎡3房仅1卫设计，功能性较差，不符合现下客户需求；③蓄客：项目蓄客期间未与任何中介、分销渠道合作，宣传推广较少，人气不足。综上，项目此次开盘去化差。
：常规推广及蓄客
9、金山区金山新城板块-铂翠廷（备案名：金碧郦园）项目6月28日首开35栋（1#、2#、22#、23#、80#、81#、93#、94#高层8栋，7-13#、15-21#、25-37#叠加27栋，共计35栋）4F叠加，18F高层
：金地、保利、碧桂园——上海华碧置业有限公司
：高层93-㎡3-4房套，-㎡叠加套，共计套
：高层备案价24,-31,元/㎡，叠加备案价32,-37,元/㎡，据开发商公布高层均价27,元/㎡（精装2,元/㎡），叠加均价35,元/㎡（毛坯）
：全盘去化率76%（其中高层去化率73%，叠加去化率82%）
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：认筹优惠1%，开盘认购优惠1%，月底内签约优惠1%，最高优惠3%
：本次为项目首开，共推套房源，有效认筹约组客户，认筹比1:1.0，选房期间，总去化套（其中高层套，叠加89套），全盘去化率76%（其中高层去化率73%，叠加去化率82%）；项目此次开盘去化较好，主要原因是：①位置：项目位于金山新城板块，属于金山核心区域，位置较好；②配套：项目周边配套成熟，距离万达广场近米，南面紧邻光明KOKO都乐汇，教育方面,周边有蒙山北路幼儿园、金山小学、金山中学等公办教育资源，以及世界外国语学校等民办学校，全龄段教育配套；③价格：本案高层均价27,元/㎡（精装2,元/㎡），与周边在售建邦国宸府项目高层均价31,元/㎡（精装3,元/㎡）相比单价较低，价格具备优势；④竞争：项目周边1公里范围内金玥湾项目尚未开盘，2公里范围内无在售竞品，竞争环境较为缓和；综上所述，本案此次开盘去化较好。
：常规推广及蓄客
苏州开盘监测第26周（-）
苏州市第26周（-）,本周全市共5盘集中入市，共计1套，去化套，去化率63%（上周52%）。年中推盘力度明显加强，开盘两极分化。本周核心板块热点项目（上瑞阁、上东区PRO）凭借地段、品牌以及产品优势去化表现优异，其余项目价格、地段无明显优势，且周边多竞品项目在售，加之产品同质，客户分流严重，整体去化表现较差。
本周11个项目领取销许（套），其中3盘集中入市（套），3盘顺销入市（套），5盘待售（套）。其中热点板块倒挂盘（金地翡翠星辰、邂湾澜庭、花语江南）凭借地段及价格倒挂优势预计去化优异；非核心板块项目（相悦四季雅苑）地段较偏，且无价格优势，预计去化一般；位于阳澄湖板块项目（鲁能泰山9号）首推洋房产品，面积79-93㎡，控面积控总价，预计去化较好。
1、吴江区城南板块—正荣荣熙华庭（备案名：荣熙华庭）项目6月24日首开4栋楼（高层：10#、13#、15#、16#），共计套房源
：苏州正誉房地产开发有限公司（正荣）
：-9-24，WJ-J--，住宅地块，容积率2，总建10.01万方，成交楼面价9,元/㎡，溢价率3%，封顶销售
：本次预售证申领㎡64套、㎡40套、㎡96套，㎡32套，㎡96套，㎡40套，共计套房源，推出㎡64套、㎡96套、㎡32套、㎡96套合计套房源
：高层备案价16,-21,元/㎡，总价-万/套，整体备案均价19,元/㎡（精装报价1,元/㎡，三大件仅中央空调）
：开盘当天认购优惠5,元/套，6月30日前缴纳30%以上首付并签约可享受20,元/套优惠，若15天内付清房款，在享受20,元/套优惠，开盘认购客户均可于6月25-27日参与车位抽奖
：去化80套，去化率28%
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：本次开盘共推套房源，去化80套，去化率28%，此次开盘去化较差的原因：①项目位于吴江城南板块，板块内近半年无项目供应，早期项目售价10元/㎡，早期新希望与中海项目由于当时市场良好，存在大量市区外溢客户，去化较好，但本案开盘价格偏高，且目前市场情况较为一般，客户观望情绪较高；②由于目前运东板块毛坯高层17,元/㎡，与本案项目存在明显的价格及区位优势，截断本案自园区、吴中区及姑苏区东环沿线的客户；③项目前期市场发声较少，主要集中于城南地缘，导致本次认购客户以城南客户居多；综上，本次项目开盘去化较差
2、高新区狮山板块—上瑞阁（备案名：上瑞阁二期）项目6月26日加推3栋精装高层（22#16F，24#21F，17#26F），共计套房源
：苏州顺科建设发展有限公司（苏高新、万科）
：-10-16，苏地-WG-27号，住宅，容积率2.3，总建21.55万方，成交楼面价18,元/㎡，正常销售
：高层㎡52套，-㎡42套，-㎡93套，-㎡62套，共计套房源
：高层备案均价31,元/㎡（精装报价预估2元/㎡，日立中央空调、博世地暖，无新风）
：备案价销售，无优惠
：当天去化套，去化率%
：年5月29日，推出高层产品-㎡，共计套房源，高层备案均价31,元/㎡（精装报价预估2,元/㎡，日立中央空调、博世地暖，无新风），备案价销售，无优惠，去化套，去化率%，
：本次开盘共推套房源，有效预约约组客户，去化套，去化率%，此次开盘去化较好的原因：①区位：项目位于新区狮山板块，邻近狮山商圈及新区CBD，板块价值高。②配套：邻近轨交1号线、中环西线、竹园路等城市主干道，交通便捷，出行多样化；小学预估狮山实小（竹园路分校），初中预估为新区一中或规划实施中的新区一中（珠江路分校），教育资源优质。③品质：项目由苏高新、万科联合打造，品牌影响力大；产品精装日立中央空调、博世地暖，为板块品质标杆，客户认可度高。④市场：楼面价18,元/㎡，为板块低地价项目，且周边二手房成交价3.5-4.0万/㎡，市场存在倒挂，项目性价比高，开盘即售罄。
3、吴中区木渎板块—姑苏上府（备案名：长枫雅苑）项目6月27日首开5幢小高层（北区5栋小高层5、7、11、12、15#10F），共计套房源
：苏州诺德瑞源置地有限公司（中铁）
：-9，苏地-WG-54号地块，总建7.23万方，容积率1.47，楼板价25,元/㎡，现房销售
：小高层㎡套，共计套房源
：备案均价30,元/㎡（毛坯）
：备案价销售，无优惠
：去化80套，去化率58%
：年10月26日晚，推出2栋小高层（南区1#10F、2#8F）、5栋高层（南区3、5、6、7#18F、北区9#17F），其中78㎡2套、95㎡12套、-㎡20套、㎡套、㎡92套、㎡24套、㎡4套，共计套房源，销售均价均价28,元/㎡，去化套，去化率54%
：本次开盘共推套房源，选房客户组，去化80套，去化率仅58%，此次开盘去化不佳。去化分析：①市场：木渎板块新盘扎堆，佳兆业、旭辉项目同期主力在售，上实、旭辉、路劲等项目待入市，板块市场竞争激烈；②价格：当前木渎板块新房成交价格25,-28,元/㎡，二手房均价仅24,元/㎡，且无学区加持，高价项目客户接受度较低；③客户：项目期竞品佳兆业项目、都会上品持续销售，客户持续分流。
4、吴中区独墅湖西板块—观澜逸品（备案名：逸品澜岸花苑）项目6月27日首开10栋楼（小高层4、5、8、9、10、15、16、17、11、18#7-10F），共计套房源
：苏州御泰房地产开发有限公司（象屿、绿城）
：-7-11，苏地-WG-12号地块13号地块，住宅用地，总建24.58万方，容积率1.5，楼板价18,/15,元/㎡，封顶销售
：小高层㎡14套，㎡套，㎡48套，㎡36套，非标-㎡（地下-㎡）26套，共计套房源
：备案价范围17,-31,元/㎡，总价范围-万元，整体均价28,元/㎡（地上31,元/㎡）（精装1,元/㎡，美的中央空调）
：备案价无优惠
：去化套，去化率47%
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：本次开盘共推套房源，去化套，去化率47%，去化表现一般：①当前全市集中供应，限价情况下，同价格下客户选择范围更广；②板块内目前以小户型为主力去化，本次开盘以㎡户型为主，云栖隐山项目㎡小户型不断走量的情况下，于6月22日取得㎡销许后直接平销入市，分流本案大量客户，且价格比本案更为占优（低于本案元/㎡）；③受疫情影响，改善客户支付能力有所降低，当前全市改善项目集中入市，选择范围广泛，致使大户型去化较差。
5、高新区体育公园板块—中海上东区pro（备案名：明耀华庭）项目6月28日首开9栋楼（精装6F洋房：3#、5#、6#、9-12#、18#、23#），共计套房源
：苏州竹辉兴业有限公司（中海）
：苏园土挂（）02，住宅地块，-4-29成交，总建11.77万方，容积率1.5，楼板价30,元/㎡，现房销售
：洋房㎡49套，-㎡套，-㎡16套，共计套洋房（其中套人才优购房）
：洋房备案价范围25,-45,元/㎡，备案总价-万/套，备案均价39,元/㎡，标准层均价45,元/㎡（精装成本2,元/㎡，东芝中央空调、百朗新风、水地暖配置威能锅炉）
：备案价无优惠
：去化套，去化率91%
：/
：本次开盘共推出套房源，有效预约余组客户，去化套，去化率91%，此次开盘去化良好的原因：①项目位于园区体育公园板块，区域5公里可享受到金鸡湖商业金融圈、独墅湖重点科教创新区，同时临近多条主干道和在建地铁5、6号线，交通便捷；②项目是园区地王项目，受
