新西兰哪些地区房地产市场是最脆弱的？在接下来的几个月中，全国各地可能都会感到某种程度的财产痛苦。但是基于通过对一系列指标进行简单排列，皇后镇（Queenstown)的市场看起来最不稳定。相比之下，旺格雷(Whangarei)，汉密尔顿(Hamilton)和因弗卡吉尔(Invercargill)的风险似乎较小。支持这些“安全”地区的因素包括减少对旅游业的依赖，以及最近房地产市场中投资者活动的增加没有那么大。显然，经济正处于艰难的时期，国内生产总值将急剧下降，失业率上升。而这将会传递到疲软的房地产市场，但新西兰哪个地区的房价可能会比其他地区更糟糕呢（或更高）？从各个地区的经济基础/结构开始，不幸的是皇后镇，它有接近20％的产能来自住宿和餐饮服务（请参见第一个图表），这是受到冲击最严重的行业。封锁期间旅游业低迷，而储备银行估计住宿和餐饮业在四级警戒下仅剩正常时期11％的产能，在三级警戒下仅上升至19％的产能。作为参照，估计政府部门在两个警戒级别下的运行率均为90％。全国其他地方，例如在陶朗加（Tauranga）或惠灵顿（Wellington），住宿和饮食服务业所占的经济比重份额较小。而惠灵顿在相对“安全”的行业中也有很高的份额，比如专业服务，中央政府和医疗保健等。换句话说，如果某地区的经济更加多样化（以及旅游业较少集中）则受冲击的情况应该会好一些。我们还研究了投资者最近在房地产购买中占有较高份额的区域，因为现在这些区域可能成为市场最容易受到投资者逆转的影响（也许是因为其租户开始很困难地支付租金而使回报遭受损失）。如第二张图表所示，例如，纳皮尔（Napier）最近拥有很高的投资者市场份额（相对于平均水平），但卡皮蒂海岸（KapitiCoast）和汉密尔顿（Hamilton）的投资者份额较低，因此可能更为稳定。房地产市场的另一潜在断层线是Airbnb的渗透，以前很多作为度假租赁的住房现在都转向传统的长期租赁（抑制租金上涨），还有很多投资者因为压力决定出售。从这个角度看，皇后镇再次成为“危险”地区，Airbnb上列出的假期租赁房的约20%都在皇后镇（请参见第三张图表）。罗托罗瓦（Rotorua）和纳尔逊（Nelson）也有相对较大的Airbnb市场，尽管比例仍然比皇后镇小得多。与所有这些相关的还有国内游客和国际游客在每个地区所占的旅游份额比例。边境可能会关闭许多个月（尽管可能早些时候向澳大利亚人开放），但无论是在经济方面，还是在更依赖国际游客的地区都将遭受最大的损失。这还将影响到Airbnb需求和房地产投资者的信心。不幸的是，新西兰统计局已停止收集访客住宿数据，但实际上他们是在收集数据的同时，再次强调了皇后镇的脆弱性-在去年的前9个月中，皇后镇有70％的客人是来自海外的（参见第四张图表）。相比之下，北帕默斯顿（PalmerstonNorth）只有12％。那么，这说明了什么呢？综上所述，我们对这四个地区的范围进行了指标排名（并应用了权重系统）。这旨在为每个地区的脆弱性提供指示性意见-每个房地产市场可能会出现销售和/或房价下滑的概率。如第五张图表所示，左侧区域是“风险较高”的地区，以及右边那些脆弱性较小的地区。也许并不奇怪，皇后镇在该系统上看起来并不好，并且很多评论员都支持这一看法，其房地产市场可能存在一些重大问题。罗托鲁瓦是另一位通常被认为是脆弱的地区，但从我们的角度来看，它看上去并不比其他地区要差，而且该地区不完全依赖旅游业，还有其他医疗保健和专业服务等行业。在其他地方，大多数主要中心（以及许多其他主要城市地区）在其易受房地产市场低迷的影响，但因弗卡吉尔，汉密尔顿和旺阿雷在脆弱的房地产市场上的弹性会更强。现在，请务必注意，这不是一门精确的科学，例如我们的加权系统是主观的，其他人可能会选择不同的指标。最重要的是，其他一些因素也很重要-例如：

新西兰的某些地区（例如但尼丁）进入了封锁状态后，房源供应更加紧张，房价比其他地方更有动力。这也可能是他们支持封锁的一个因素。

全国的住房负担能力各不相同，这也将在未来的相对表现中发挥作用。例如，基督城房价的可负担性更高，这潜在的就使该地区房价更具弹性。