文
眉锁清秋
中国人多资源少，各行各业都靠竞争吃饭，长大的父母眼见自己双亲的不易，以及自己在社会上生存的煎熬，就特别希望把宽松美好的生活给自己的下一代，让他们能更从容、更舒心、更有安全感。故而思来想去，从小竞争，提高起点的标准，希望能利用外在资源的优势促使自己的后代在竞争中抢得先机。这种美好的愿望，往小了说是对子女的关爱，往大了说是环境迫使人类做出的对丛林法则的潜意识反应。
所以只要竞争无处不在，学区房就方兴未艾。
二手房市场也是，有学区的就是通灵宝玉，房屋的每一块砖彷佛都是知识。以前杭州“民贵公贱”，今年开始“公民同招”，纠正了很多畸形思维和操作方式。但学区房的热度降低了吗？没有，它杀了大户之后，起来一批富农，很多家长为了稳妥起见，更是拼命的买进优质公办学区房。
有生之年，可能能看到教育的更均衡化，但就目前来说，一两代人基本上不会发生大的变化。教育均衡化，是说全面提优提质，但只要有竞争就会有分流，最终还是形成等。
学区房的概念会一直有，但学区房的势力范围有可能不停地在流转。
杭州每年净流入数十万人，经年累月其实已经开始改变这个城市的人文生态，包括产业的发展对特定人群的筛选，很多区域都在塑造自己的人文气质。就像上世纪50年代，大学师生外溢形成城西的文教区一样，很多新的学区势力范围、板块气质都在慢慢形成，尤其是在这个加速融合的年代。
所以未来，可能不仅仅是文一、文二、文三街、求是、学军、天长胜利，四面开花的新城，新聚集的人群都在创造历史，很多学区房甚至新的学区牌子都有可能诞生。
本文抛砖引玉，做一些学区上的思考。
1学区的额外溢价。
顶级学区或组合：额外溢价30%~50%。
一流学区：额外溢价10%~15%。
以文鼎苑为例，大约15年前的产品，算是次新房。本身地段尚属优秀，离浙大不远，地铁商场都有，但绝不能支撑其小户型如今近8万的价格，杭州的学区房在全国来看不算是贵的，即便顶级如学军，再看品相尚可的文鼎苑也没有突破天际，不过这个8万要城市内部横向比较，如果没有学军紫金港的加持，以它的位置、年龄、品相，基本在5.5万符合身份。申花的另一个较老的品牌大盘滨江万家花城，现在对应的学区是大关小学申花校区，目前成交价基本在4.8万左右。文鼎苑位置略好，以5.5评估应该合理，由此可见现如今奔8万的价格，顶级学区的溢价能力相当强劲，在此区域达到近40%的溢价。
另外反观，一流学区，此一流学区的概念并非高度标准化的，基本类似于各自区里排名较靠前，比较认可的名校。比如卖小的文澜实验，以风景大院举例，目前成交价格约在5.8万，登云路以南的嘉泰馨庭因为一路之隔进不来，目前成交价约在5.2万，两者差什么？地段、配套都不差，甚至市区的距离，嘉泰馨庭还近米，但两者差价达11.5%。这就是卖小的差距。卖小的价格、溢价就出来了。基本上除了顶尖的学区或组合，类似区一流都能和普通学校房拉开类似的差距。
由此可见，这个社会对塔尖的资源还是相当认可的，最顶尖的差价最大。即便那个差距在实际可能不是那么大，并不一定对每个人都能产生巨大的影响。但社会买账，这就是卓越和优秀之间的差距。
2最顶尖的地段加最顶尖的学区，就是城市的最高端。
南星桥的保利翡翠海岸，上次法拍，加上税费基本过了10万的单价，它的学区是天地实验和开元，其实在在区域内尚不是学区的最优选择。上城区内，首屈一指的还是胜利新城加杭州中学的组合，周围物业比如一品、侯潮府、仁恒滨江园，另外胜利实验加杭州中学，周围豪宅物业，钱塘印象、金色海岸、新绿园、蓝色钱江等，西湖边的天长学区，次新房实在不多，很多老破近充斥其中，影响它的价格，虽然类似长生路小区挂牌也近9万。
现在杭州二手房的最高点基本就在南星桥，一品的成交价逼近10万，未来杭州二手房向上突破的先锋应该还是在这个地方。另外江河汇流区，新鸿基和滨江的住宅，虽然有高大上的IFC或者iapm，也是城市东启的支点，地段绝对高大上，但学区不明确，万科大都会79后面是钱江外国语实验学校，目前还无毕业生，无从判别。所以就二手的学区加持江河汇未来应该还是会略逊南星桥一筹。这个城市的房价最顶点大概率还是会落在这个区间。
3超级彩蛋，公民同招之后，确实有个别民办巨头在调转方向，坊间传闻最强烈的是坐民办初中头把交椅的带头大哥文澜中学。因为IP足够大，影响力足够，也是刮起了一阵旋风。目前看，基本在按部就班进行。
为什么反响如此强烈，一则人民群众对优质教育的渴望始终如饥似渴，二则一旦施行对区域内房价会有较大拉升作用。按照1中所述，可以略作分析：
顶级学区可以极大拉伸房产的价值，而良好的区一流学区起到的作用约在10%~15%，优秀到顶级之间差别尚有15%~40%的差距。这就是未来的可成长空间。
以区域内银树湾举例，年后多集中在4.6的成交价，经过一波催生，目前小户型挂价约在5.3万，浮筹15%，当然完全不能成交，但能看出来房东预期的心态已经发生变化。这个15%只是初步，如若文澜民转公成真，步骤性的会补上另外的从区一流到顶尖之间的差距，就是从15%到40%的距离。当然能补到什么程度，要视情况而定，比如实施的时间、实施的步骤、社会传导的情绪等等。
综合来看，这是个机会，伴随着今年到明年，杭州楼市的行情，以两年计，类似桥西等区域，其实已经步入壮年行列，配套趋于成熟，原则上不再是投资的好区域，空间有限，但学区的改进，类似博了个小拆迁，随行就市，桥西的涨幅本来不会特别多，保守估计10%，现在叠加学区的改善，反而占比会比较多。
4学区的概念是流动的，很多新兴的区域都有未来成长为学区房的潜质。
比如申花区域的育才登云，周围是宜和园、武林邸、天玺、天荟、养云静舍此类小区，相对比较纯粹高端，极有可能把育才烘托出来。
运河湾，原来一直推荐融创的运河边两个楼盘，看重的除了位置、运河文化、以及四期地铁上报之外，还有就是学区的加持，至少文澜实验小学已经是现实，原则上对应的应该是大关实验中学，至于以后有没有机缘一起划进文澜中学，至少是可以期待的。这就是另一个彩蛋。
另外中铁建国际城，所在的文澜小学，据闻在北面建造文澜中学托管的慧澜中学，周围小区也相对纯粹，再加石祥路以北的几个小区，文澜小学+慧澜，依托智慧网谷的产业建设，也有可能脱颖而出一个较优质学区。
东新路姗姗来迟的安吉路9年制学校，学区范围应该在万家星城社区、沈家社区和新颜苑社区附近，公民同招后9年制一劳永逸相对更受欢迎，生源也更有保障，类似的申花区域的华师大也是拱墅区重点打造的9年制学校，两个维度差不多的学校，现在都阶段性的受到了认可，未来还是有很大的上升空间。
蒋村的行知二小、竞舟二小，加十五中，周边万科西庐、蝶园、河滨之城，环境好，商业繁华，扼守西湖区和未来科技城的产业要道。吸引了很多未来科技城的产业人员为学区在此安家，也形成了一个相对纯粹的小生态，此地未来学区上升可期。
未来科技城，产业之王，但隶属于余杭区，并没有隔壁西湖区的学区IP，但无需担心，就像当年北京的海淀区，高科技云集，高素质的学霸父母逼着自家的娃硬生生把自家房子考成了学区房。数字经济引领全国，大批优质新杭州人聚集在此，这里的学区缺的是时间。海曙附近安置房略多，另外的未来科技城三小，紧挨着万科溪望、映月台等次新商品房，距离阿里也是数百米之遥。包括天空之城自带的学校，小区规模大，人员纯粹，所处位置好，未来极易出成绩。
奥体世纪城，有滨江有萧山，都是一样的路数，奥体实验小学和世纪城实验小学，奥体实验小学54个班，硬件校舍花了8亿，这个标准足够高，现在如火如荼的信达一号院未来也是这个学区，世纪城实验小学，周边是时代奥城、天璞、创世纪、澄品、君品等知名楼盘，周围的民办学校标准都是一流的，公办也可能会有名校合作，叠加这边的配套和定位，有一定可能站上未来学区的高点。
还有萧山科技城，虽然与奥体世纪城重点尚有发展的断层，但一旦进入其中，就能感受到国际社区的氛围，仁恒、融创、融信都有作品，还有香港置地第四代综合体，惠灵顿是贵族教育，但公办教育为了加大对人才的吸引力以及区域居住的黏性，极有可能引进名校合作，也是很值得期待。
5
学区对二手房的加持作用太明显了，运营者也看穿这一切，在新城开发的时候，一开始引入或者后续选择和名校合作，可以极大的提升购房者对区块的
