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自从上海楼市新政以来，大虹桥、临港、内环线等地区都有多个新盘入市，且大部分新盘都触发了积分制。而前几年大红大紫的前滩地区，新政实施几个月内竟然没有任何新盘入市！其实，前滩地区新盘不少，但施工进度大部分还不符合入市标准。至于到底有没有刻意延后，等高分人群减少之后再推，大家就自己猜吧。就在昨天，前滩新盘东方惠雅传出封顶消息，这意味着前滩终于将迎来新政之后的首个新盘供应。据悉，位于东方惠雅北侧的晶鸿名邸，或将同东方惠雅一同入市。如果真的如同传言所说两个项目共同入市，对于购房者来说应该如何选择？我们一起分析一下。

01.项目信息

东方惠雅

浦东新区东育路与林耀路交汇处

建面约76-99㎡2-3房

东方惠雅位于浦东新区东至东育路，南至泳耀路，西至文腾路，北至林耀路。项目总建面约.07㎡，其中地上建筑面积约.72㎡，地下建筑面积：约.35㎡，容积率约2.5，建筑密度约30%，绿地率约35%。根据规划，拟建6栋高层住宅，其中5栋16层高层住宅，1栋15层高层住宅，共套房。同时配建小区配套公建、底商及一座两层地下车库。是前滩较稀缺的小户型，总价相对会较低。

项目楼栋分布图

晶鸿名邸

浦东新区东育路与林耀路交汇处

建面约94-㎡2-4房

晶鸿名邸位于林耀路以北，前耀路以南，东育路以西，文腾路以东。项目总建面约.62㎡，其中地上建筑面积约.47㎡，地下建筑面积约.15㎡，容积率约2.5，建筑密度约30%，绿地率约35%。根据规划，该地块拟建5栋高层住宅，其中3栋16层高层住宅，2栋15层高层住宅。同时配备小区配套公建、底商和一座两层地下车库。预计供应套住宅房源。

项目楼栋分布图

分析

两个项目都属于陆家嘴集团，晶鸿名邸可以看做是东方惠雅的改善版，其大户型主要针对的是预算万左右的改善人群。而东方惠雅主打76-99㎡小户型，因此除了94-99㎡户型外，大户型和小户型的客群并不相同。

02.户型设计

东方惠雅未来将推出套住宅，主力户型为：约76㎡2房2厅1卫、约79㎡2房2厅1卫、约94㎡3房2厅2卫、约99㎡3房2厅2卫。

而晶鸿名邸预计供应套住宅，主力户型为约94/99㎡3房2厅2卫、约㎡3房2厅2卫、约㎡4房2厅3卫。

分析

两个项目的94-99㎡户型几乎完全一致，但晶鸿名邸供应套数较少，未来可能落选几率更大。但从业主圈层角度看，选晶鸿名邸的小户型应该更好。

其他户型方面，晶鸿名邸的㎡或许将成为格力浦江壹号入市之前，前滩最后一批一线江景大户型。想想三湘印象名邸的场面，估计更靠近地铁站的晶鸿名邸可能更受欢迎。

小户型方面，由于学区划分问题，东方惠礼至今未确定是否划入华二学区，因此为孩子上学挤破头的家长们，这次可能要观望一下了。

03.周边配套

交通：晶鸿名邸与东方惠雅位于浦东新区东育路与林耀路交汇处，与6/8/11号线东方体育中心站直线距离约米，地铁相较于九宫格更近。

自驾方面，有中环快速路，可便捷通勤城市各重要节点。

商业：项目处于前滩板块，周边商业众多。前滩太古里（在建），晶耀前滩，森宏购物广场。

前滩太古里效果图

其中，前滩太古里将于9月30日正式开业，首批进驻租户包括：

MOViEMOViE：内地首店，百老汇院线旗下文化生活概念影院品牌

茑屋书店：进驻前滩太古里南区4楼屋顶的通透玻璃屋，呈现平方米文化艺术生活全新策源地

ASICSRUNNINGSTATION跑步型动社：内地首店，隶属日本高端专业运动品牌ASICS

部分已确定的品牌清单如下：

教育：项目周边教育资源丰富，华师大二附中、上海惠灵顿国际学校、上海民办惠立双语学校等均坐落在附近。

华师大二附中

民办惠立学校

上海惠灵顿国际学校

惠灵顿双语幼儿园

医疗：规医院，项目3医院，4公里就医院南院。

医院效果图

04.区域规划

如果把上海城市格局分为三种版本，老外滩一带可称为‘1.0版’，无论人车，要进入大楼都有所不便；陆家嘴是‘2.0版’，车易进，人难行；而未来的前滩由于是整体规划，一次性大手笔投入，将会是一个既适合工作，也适合居住的‘3.0版’城市。

年，市规划资源局公布《上海市浦东新区国土空间总体规划（-）》，从近期（年）、远期（年）和远景（年）三个时间节点设置分阶段目标。

本轮总规延续历次规划思路，积极融入全市发展格局，规划形成“一主、一新、一轴、三廊、四圈”的总体空间结构。“一主”：城市主中心，即中央活动区：规划形成陆家嘴、世博-前滩2大功能板块，是上海全球城市核心功能的重要承载区，在强化商业、商务等功能的基础上，突出完善文化娱乐、旅游休闲、创新创意等多元功能。世博-前滩板块是国际企业总部及组织机构的集聚区和国际文化交流中心。世博地区加快发展总部商务、新兴金融、文化创意、专业服务、时尚休闲等产业，打造高品质公共空间，成为富有活力和吸引力的世界级新地标。前滩地区围绕总部商务、文化传媒、体育休闲等核心功能，形成宜居宜业的综合功能城市社区。目前，前滩已经基本建成和在待建的非住宅项目有：前滩休闲公园、东方体育中心、惠立双语学校、惠灵顿国际学校、华二前滩学校、世贸中心、亚太中心、前滩中心、铁狮门、太古里、信德文化中心、香格里拉、四方城、医院等等。

05.注意事项

如果你是家长，想在前滩买房让孩子在华二上学，那你必须要看这一段！今年3月底，华二前滩发布了年招生告示，并在家长群里引发轩然大波。由于华二前滩小学部对口招生地段内户籍适龄儿童人数已超过学校招生计划数，因此小学部新增入学条件：要进第一档，小孩名字必须进产证。

对于数千家长来说，挤破头也要在前滩置业，基本都是冲着华二的学区房而来，但毕竟"僧多粥少"。据悉，前滩华二小学共设25个班，初中20个班。小学班额不超45人，初中不超50人。可见整个前滩华二，小学最大承载量1人，初中最大承载量人。数千家庭、余个入学名额，华二是真的真的“超员”了！

但是值得注意的是去年开盘的前滩项目中只有三湘印象名邸被划入华二尚峰名邸、东方惠礼、格力浦江海德都不在范围内至于未来是否会跟上海其他地区一样，交房之后确定学区，就要等到年了。

06.总结

总结来说，晶鸿名邸和东方惠礼相比于九宫格项目，距离地铁站、前滩太古里、晶耀前滩、前滩企业天地都更近，日常生活也更方便。如果是在前滩企业天地或晶耀前滩工作的人来说，这个距离完全可以步行上下班。

户型方面，如果你想买大户型江景房，在格力浦江壹号入市之前，晶鸿名邸可能是你最后的机会。如果选中的是94-99㎡，两个项目都可以考虑。但从家长们的角度考虑，76-79㎡小户型抢不到的话，很有可能会提高预算选择94-99㎡，因此可能竞争更激烈。

作为上海近年来的热门置业区，前滩因其顶级规划和华二学区吸引了无数置业者的目光，随着部分项目交房，二手房市场上也出现了前滩的房源，我们也在下图中统计了链家上挂牌的前滩二手房均价。

最后还是要提醒各位家长，爱子心切望子成龙我们可以理解，但尚峰名邸、东方惠礼、格力浦江海德目前是否划入华二校区还不清楚，因此想置业还没有规划学区的前滩新盘，大家就得提前做好心理建设。如果是冲着华二学区去买，那就得承担一定风险，但即便不是学区，凭借前滩顶级的规划，未来二手房保值率也会高于绝大部分地区。

免责声明：本文所有内容包括但不限于图片、文字等仅供参考，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。文中所有户型面积为建筑面积（约）。文中规划图来源于网络。

主编：何嘉康

END

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